*ST新城:公司债券2017年跟踪评级报告

   公司债券跟踪评级报告

  短期债务偿付压力加大。

   4. 2016 年,公司所有者权益稳定性偏弱,

  经营活动现金流状况较差。

  分析师

  高 鹏

   电话: 010-85172818

   邮箱: gaop@unitedratings.com.cn

  叶维武

   电话: 010-85172818

   邮箱: yeww@unitedratings.com.cn

  传真: 010-85171273

  地址: 北京市朝阳区建国门外大街 2 号

   PICC 大厦 12 层( 100022)

  Http: //www.unitedratings.com.cn

  铁岭新城投资控股股份有限公司 2

   公司债券跟踪评级报告

  一、主体概况

   铁岭新城投资控股股份有限公司(以下简称 “公司 ” 或 “铁岭新城”)原为四川中汇医药(集

  团)股份有限公司(以下简称 “ 中汇医药” )。 2009 年 7 月,中汇医药向其第一大股东成都迈特

  医药产业投资有限公司(以下简称 “迈特医药” )的控股股东四川怡和企业(集团)有限公司(以

  下简称 “怡和集团” ) 以 1.48 亿元价格出售其全部资产和负债;中汇医药与铁岭财政资产经营有

  限公司(以下简称 “铁岭经营”)、北京京润蓝筹投资有限公司(以下简称 “京润蓝筹” )、罗德安、

  付驹、北京三助嘉禾投资顾问有限公司(以下简称 “三助嘉禾” ) 签署了《发行股份购买资产协

  议书》,中汇医药向铁岭经营、京润蓝筹、三助嘉禾、罗德安、付驹非公开发行股份购买其持有的

  铁岭财京投资有限公司(以下简称“铁岭财京”) 100%的股权。 2011 年 9 月 9 日,中汇医药以 10.23

  元每股价格,非公开发行 25,200.39 万股,购买铁岭经营、京润蓝筹、罗德安、付驹、三助嘉禾共

  同持有的铁岭财京股权, 此次交易完成后,中汇医药控股股东为铁岭经营。 2011 年 12 月 30 日,

  中汇医药更名为“铁岭新城投资控股股份有限公司”。 2012 年 1 月,经深交所核准,中汇医药股

  票简称更名为 “铁岭新城” , 股票代码仍为 “000809.SZ” , 所属行业由 “医药、生物制品” 变更

  为 “公共设施服务业” 。 2015 年 10 月 20 日,公司实施了 2015 年半年度权益分派,以公司当时

  总股本 54,986.09 万股为基数,向全体股东每 10 股送红股 5 股,分红后总股本增至 82,479.13 万股。

  截至 2016 年底, 铁岭经营直接持有公司 28,285.75 万股,持股比例为 34.29%,为公司第一大股东,

  公司实际控制人为铁岭市财政局(如下图所示)。

   图 1 截至 2016 年底公司股权结构

   资料来源:公司提供

   2016 年, 公司仍是辽宁省铁岭市新城区唯一的城市综合运营商,受铁岭市政府委托和授权负

  责铁岭市新城区土地一级开发以及市政基础设施的建设、运营工作, 公司主营业务和组织结构未

  发生变更。

   截至 2016 年底, 公司下辖子公司仍然为铁岭财京、铁岭财京公用事业有限公司(以下简称 “公

  用事业公司 ” )、铁岭财京传媒有限公司(以下简称 “传媒公司 ” )和铁岭财京汽车租赁有限公司

   (以下简称 “汽车租赁公司 ” ),合并范围未发生变化。截至 2017 年 3 月底,公司共有员工 166

  人。

   截至 2016 年底,公司合并资产总计 63.79 亿元,负债合计 33.75 亿元, 所有者权益 30.04 亿

  元,全部为归属于母公司所有者权益。 2016 年, 公司实现营业收入 0.21 亿元,净利润-2.40 亿元,

  全部为归属于母公司所有者的净利润; 经营活动现金流量净额为-2.99 亿元, 现金及现金等价物净

  增加额-1.80 亿元。

   截至 2017 年 3 月底,公司合并资产总计 64.03 亿元,负债合计 34.33 亿元, 所有者权益 29.70

  亿元,全部为归属于母公司所有者权益。 2017 年 1~3 月 , 公司实现营业收入 0.04 亿元,净利润-0.34

  铁岭新城投资控股股份有限公司 4

   公司债券跟踪评级报告

  亿元, 全部为归属于母公司所有者的净利润; 经营活动现金流量净额为-0.49 亿元, 现金及现金等

  价物净增加额-0.42 亿元。

   公司注册地址:铁岭市凡河新区金沙江路 12 号;法定代表人: 隋景宝。

  二、 债券发行及募集资金使用情况

   经中国证监会证监许可 【2013】 1595 号文核准批复,公司于 2014 年 3 月 6 日发行公司债募

  集资金 10 亿元,债券期限为 5 年,附第 3 年末公司上调票面利率选择权及投资者回售选择权。本

  次债券票面利率为 8.45%, 在债券存续期前 3 年固定不变。本次债券已于 2014 年 7 月 7 日上市(债

  券简称: “14 铁岭债”,债券代码: “112199.SZ”)。 截至 2016 年底, 本次债券募集资金已按照募

  集用途使用完毕。

   2017 年 3 月 6 日,公司按照本次债券募集说明书中设定的回售条款, 投资者将部分债券回售

  给公司,回售数量为 929.27 万张,回售金额为 10.08 亿元(包含利息 0.85 亿元),剩余待偿本金

  0.71 亿元。

   因公司 2015 年、 2016 年连续两年亏损,深交所根据《证券法》、《深圳证券交易所公司债券

  上市规则(2015 年修订)》等规定,于 2017 年 4 月 26 日对公司做出了《关于铁岭新城投资控股

  股份有限公司 2014 年公司债券暂停上市的决定》(深证上【2017】 272 号);根据该决定,本次债

  券已于 2017 年 5 月 5 日起正式在深交所暂停上市。

   铁岭财政资产经营有限公司为本次债券的还本付息提供全额无条件不可撤销的连带责任保证

  担保。

  三、 行业分析

   1. 土地开发

   ( 1) 开发模式

   由于城市人口增加和社会经济活动不断发展,人们对城市土地的需求不断扩大,而可供城市

  利用的土地又非常有限。同时,由于具有特定用途的土地非常稀缺,所以,必须科学规划和布局,

  以合理、高效、经济的开发利用土地。目前土地一级开发主要有以下几种典型模式:

   模式一:一二级联动开发的传统模式,由企业主导。这种模式比较普遍,近期可能存在机会,

  但长远来看,发展空间越来越窄。政府主导可能会更加关注经济效益、社会效益和生态效益的统

  一,追求城市高质量、可持续发展。

   模式二:完全政府控制模式,以广州市为代表。政府通过严格的计划及规划管理,完全控制

  熟地开发及市场供应,形成了“统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理”的“五

  统一”格局。完全由政府组织实施土地一级开发,仅以招标方式确定施工企业。广州市成功的前

  提在于其土地开发实施较早,操作难度小、成本低,因此政府有能力承担全部的土地开发资金。

   模式三:政府和法定机构协作模式,以上海市和苏州市为代表。由政府相关部门和政府投资

  成立的开发企业完全垄断土地一级开发,“一个渠道进水、一个水池蓄水、一个龙头出水”,从

  而达到调控土地市场、配置土地资源、实现土地增值归国家所有的目的。

   模式四:政府主导、市场化运作模式,以北京市为代表。政府“抓两头”,即控制土地储备

  计划和供应计划;“放中间”,即充分利用社会力量实施土地一级开发。其背景在于北京市城市

  规模巨大,政府无法垄断一级开发市场。

  铁岭新城投资控股股份有限公司 5

   公司债券跟踪评级报告

   根据国土部 2010 年 9 月 10 日发文明确要求,在 2011 年 3 月底前,土地储备机构必须与其下

  属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩,各地国土资源部门及所属企事业单位都不得

  直接从事土地一级市场开发。 这意味着由政府主导的市场化运作模式将是我国土地一级开发的主

  要发展趋势。这种模式中,政府根据土地市场调查确定土地需求状况,以招拍挂方式将拟开发的

  土地按照“熟地”出让,提前确定土地使用权受让人,并由土地使用权受让人分期支付土地受让

  价款用于土地一级开发。政府通过招标等方式确定具备资格的企业,在土地出让合同规定的期限

  内将出让的土地开发为符合土地受让人要求的条件(熟地),土地开发完成经验收合格后,政府

  与土地受让人正式移交土地。由政府主导的市场化运作模式在保证政府主导土地一级开发的基础

  上能有效利用市场资源,减轻政府开发资金压力。

   (2)融资模式

   土地一级开发是资金密集型行业,在一级开发过程中,征地补偿、房屋拆迁、土地平整、基

  础设施配套等都需要投入大量资金,而且资金需求量主要集中在征用土地和房屋拆迁等前期。当

  开发完成的土地不能马上投入市场或者一时转让不出去时,土地就会产生持有成本,积压资金,

  降低资金流动性。储备机构要继续“吸进”土地,开发企业要实现资金周转,从而形成进一步融

  资需求。因此,资金是土地一级开发的瓶颈和成功的关键因素之一。现行的土地一级开发融资模

  式有以下四种:土地储备机构直接安排融资,并承担融资安排中的责任和义务;一级土地开发主

  体直接融资,土地储备机构本身或委托其他担保机构承担担保责任;土地开发主体自行安排融资

  并承担融资安排中的责任和义务;一级土地开发主体专门成立项目公司,由项目公司直接进行融

  资,一级开发主体提供担保责任。

   表 1 土地一级开发融资来源对比情况

   融资方式 现状(在全部资金来源中的比重) 趋势(在全部资金来源中的比重)

   财政拨款 比重很小 增长空间有限

   银行贷款 比重很大 有所减小

   吸收直接投资 占有一定比重 增长空间有限

   发行股票 比重很小 增长空间有限

   发行债券 -- 增长空间较大

   商业信用 占有一定比重 有所减少

   基金、信托等 比重很小 增长空间很大

   资料来源:联合评级整理

   从上表可以看出,目前土地一级开发资金来源主要集中于银行贷款,未来通过发行债券和基

  金、信托等方式筹集资金有望渐成趋势。融资能力是对土地一级开发的关键要素,资金获取能力

  强、融资渠道宽的企业具有一定的竞争优势。

   (3)竞争格局

   一级土地开发市场具有明显的区域性,与当地房地产市场的发展情况、区域政策、区域经济

  和财政实力等因素高度相关,从事全国性一级土地开发的企业较少,主要还是以地方性业务为主,

  且有较为明确的区域划分。另外资金瓶颈也是制约一级土地开发的关键,近年来由于拆迁成本的

  不断提高、以及资金长期占用(受行政审批和拆迁等不确定因素影响,导致项目实际执行时间超

  出预期),均会给一级土地开发企业带来资金压力,因此资本实力雄厚、融资渠道相对较宽的上

  市企业具有一定的竞争优势。随着宏观调控的延续,二级房地产开始市场的低迷,使得不少大型

  房地产企业转而进军一级土地开发市场,如万科、龙湖、恒大等房地产开发企业。土地一级开发

  铁岭新城投资控股股份有限公司 6

   公司债券跟踪评级报告

  市场的竞争也在加剧,但区域性差异较大。

   (4)行业关注